11月23日，英国财长菲利普·哈蒙德在2016秋季财政预算案中宣布，将禁止房产中介向租客收取中介费。
此消息一传出，英国房产中介市场一片哀嚎，房产中介Foxton的股票更干脆来个大跳水。
更令人感到意外的是，我们了解到，很多租客也并没有因为这项规定而喜大普奔，反而忧心忡忡。
他们担心，中介会从房东身上去想办法赚回这笔费用，而房东又可以通过提高房租等各种手段，来将费用转嫁给租客。
最后绕了一圈，还是普通租客埋单，而且搞不好还会付得更多。
透过朋友圈，我们发现不少人有类似的看法。
如果你上网搜索一下，就会发现不少网站和媒体打出了“骇人听闻”的标题。
一些“羊毛出在羊身上”的“阴谋论”甚至认为，最终这笔钱会让房东加在房租中，以此变相把负担转嫁给租客。
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那么，问题来了，哈蒙德为什么想要推行这条政策?
政府的意图到底是什么呢?
租客们担心的问题有没有道理呢?
今天来和大家讨论一下。
原来中介收费套路这么多，连政府都看不下去了
首先，我们找到了政策的原文，仔细研读了一下。
新政意图有两个：一是提高“私人房屋出租市场的竞争水平”;二是使“承租人更清楚并且能掌控他们的支出”。
按着新政的内容反向推理，我们理解的意思就是，目前私人房屋出租市场和房产中介缺乏足够的竞争，并且租客在租房过程中并不清楚自己被收取了什么费用。
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于是，我们开始详细盘算了一下房产中介到底有哪些收费项目。
不查不知道，一查吓一跳，原来中介向租客收取的费用不仅种类繁多，而且贵得惊人!
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1. 租约费用(Tenancy Agreement Charge)
就是起草合同的人工费用，不同中介收费不同，价格在100镑左右。
如果每次合同都是从头到尾新写的，100镑左右并不过分。
然而，大部分中介其实都已经有不同房产的合同模板，只要改几个单词和数字就可以了。
类似的模板，谷歌搜索一下就可以找到很多，只要更改高亮的部分↓↓
几分钟就可以搞定。
如果是这样的工作量，每份收取100镑的费用。
嗯，房客们自己感受一下。
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2. 担保人申请与信用检查费用(Guarantor Application and Referencing Charge)
这个费用主要花费在中介联系你的担保人，做资料、准备登记和签署协议上。
中介还需要检查房客的信用记录和支付能力，也就是背景调查。
听起来好像有很多工作哦，但是据中介行业知情人透露，信用记录调查成本可以低至3镑。
有些中介只会向房客要身份证明和银行证明作为支付能力审查。
然而，大部分中介会为这样的“调查”标价100到150镑不等，还美其名曰“行业标准”。
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3. 额外担保人信用检查费用(Additional Application Referencing Charge)
如果第一担保人的信用记录没有通过审核，还需要额外收费对房客的第二担保人进行信用核查，也就是说信用核查是100镑/人。
4.续租费(Renewal Fee)
邦主觉得，这个费用本身就很诡异。Renewal fee字面上的意思是，如果房客目前居住的房子租期满了，想要续租，还需要向中介缴纳100镑左右的续签费用。
中介在这个过程中并不需要做什么工作，甚至打新广告招房客的费用都节省了，但是还要跟房客要100镑。
5. 房屋财产核对费用(Inventory Fee)
在房客每次搬进之前，搬出之后，中介都会检查房屋内的家具以及各项设施是否有严重人为损坏，有没有东西丢失，核对财产清单。
这样的检查，每次收取100镑，搬一次家就意味着要缴纳200镑。
如果你回忆一下自己搬家前搬家后房子里还剩了什么，估算一下把这一切物品检查一遍需要花费多长时间，就知道这个费用收取得是否合理了。
不同中介会有不同的收费选项，一般来说，通过High street agency(有实体店的房屋中介)找的房子，中介费用大约在400镑左右。
然而，通过各方调查我们了解到，退一万步讲，即使这些中介费是合理的，房客也不应该交，因为房东已经交过了!
如果中介仅仅靠房客交的中介费过活，早就关门大吉了!
很多房东投资房产后并不想劳心劳力的自己去找房客、签合同还有催房租。
房地产中介会为房东提供“房产管理”的服务，根据服务范围的不同，收费一般是房租的8%-12%左右。
一般情况下，房产中介的职责包括：找到房客、保证房客按时向房东支付房租以及负责房子的保养和维修。
这就意味着，不论是“信用背景调查”还是合同起草费用，甚至是check-in&check out的费用都理应在房产中介的职责范围内。
也就是说，某些中介会利用房东与房客的信息不对称赚取高额的利润。也就是说，很多中介在房客这边收一手，到了房东那边又收一手，两边拿钱!
而哈蒙德新政中想整治的，正是这样的中介。
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这笔没收的中介费，到底会不会转嫁到房客身上?
那么，被新政“狠宰”掉一块肥肉后的中介，会善罢甘休吗?
是否能成功将这些费用转嫁给房东呢?
我们认为这取决于房东是否处在卖方市场。
单单在伦敦就有上万家房产中介，很多中介都在费劲脑筋的找房源，特别是新房。
房子越新，管理成本越低，这样利润就越高。
有些中介甚至只收成本价格来“吸引”房东与他们签订管理合同。
在房地产市场里，房产中介本来扮演的就是为房东服务的角色。
如果强迫房东交纳更多的钱来管理房子，房东与其涨房租，使自己的房产在出租市场里处于竞争劣势地位，不如与服务价格更低的中介合作，甚至直接投向新兴房产中介的怀抱——网络房产中，例如Zoopla或Rightmove这类在线房源搜索网站，省去雇佣房产中介的支出。
哈蒙德在秋季财政预算案中出台禁向房客收中介费这一项内容，意在推动房产中介行业更新升级，使其收费更透明合理。
采用传统中介收费模式的High street agency必然首当其冲，被迫进行盈利模式转型。
而且这次出台的禁令并非英国的首例，苏格兰地区早已经颁布类似的禁令整顿房产中介市场。
根据2013年的调查显示，苏格兰地区真正因为禁令导致房租上涨的比例只有2%。
而现在英格兰地产界的消极反馈恰恰是行业改革带来的“阵痛”。
看到苏格兰的成功经验，我们稍稍安了点心——看来目前不必过度担心房租上涨。
不过，那些“咬牙切齿”地声称政府要为新政付出代价的房产中介会使出什么“招数”应对，已经“风起云涌”的房屋租赁市场又会怎么样呢?
这项新政是否能起到它应有的作用?
一切还有待观察。
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狗仔卡
发表于 2016-11-30 10:18
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